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O que é a ação renovatória de locação?

A ação renovatória é uma ação judicial que vai ser proposta pelo inquilino contra seu locador, em casos de locações comerciais. O objetivo da ação é que o contrato de locação seja renovado de modo forçado, por um valor adequado ao mercado, mesmo contra a vontade do locador.

Publicado por Erickson Ercules

há 2 anos

Discussão geral da ação renovatória

Em síntese, caso o locador e inquilino não cheguem amigavelmente a um termo justo para renovar o contrato amigavelmente, o inquilino poderá se valer dessa ação judicial para a renovação forçada. Essa ação representa, na prática, uma contratação intermediada pelo Judiciário, na medida em que há espaço para a discussão do novo contrato de locação por completo.

Discussão do valor da ação renovatória

Importante dizer que a ação renovatória contém em si uma discussão do valor da nova locação. Muitas vezes a única divergência entre as partes é justamente essa. Então, caso a disputa processual avance, serão feitas as provas cabíveis – geralmente periciais – para definição do valor “justo” (conforme o mercado imobiliário do momento na região).

Finalidade da ação renovatória

A ação renovatória trata de um problema específico: o risco sobre o ponto comercial do empresário.

Muitas vezes o empresário inicia um negócio num imóvel alugado. Passado algum tempo de trabalho, consegue desenvolver sua clientela. Ele “amadurece” o ponto comercial em que está seu negócio.

Então, o empresário está exposto ao risco de “perder” o tempo e trabalho investidos, porque o locador pode não desejar renovar o contrato de locação. Ou até deseja renovar, mas por um preço superior à realidade do mercado imobiliário (ou seja, cobrando muito caro).

Pensando nessa situação, o legislador criou um mecanismo de proteção ao ponto comercial por meio das ações renovatórias, previstas na Lei do Inquilinato. Essa lei previu que as locações comerciais podem ser renovadas de modo obrigatório – mesmo contra a vontade do locador/proprietário.

Conceitos importantes na ação renovatória

A propriedade do imóvel e a do ponto comercial

Para esclarecer mais os conceitos envolvidos na ação renovatória, é importante entender a base do conflito: a possível divergência entre, de um lado, o dono do imóvel (da sala comercial), na condição de locador; de outro, o empresário, inquilino, dono do ponto comercial.

Então, é importante não confundir as noções do imóvel (sala) e do ponto comercial. Vejamos.

Imóvel

O imóvel é o bem físico (material). Se pensarmos numa sala comercial, vamos considerar exclusivamente a sala vazia, desocupada, sem nenhuma atividade sendo praticada dentro dela. Cada imóvel tem uma única matrícula registrada em um único e específico cartório de imóveis. O dono do imóvel, em geral, é aquele indicado em sua escritura – podendo ser uma pessoa natural (física) ou pessoa jurídica.

Ponto comercial

Já o ponto comercial é algo diverso do mero “local”. A noção de ponto comercial abrange a combinação do aspecto espacial (local) com diversas características que podem influir no negócio – algumas, inerentes ao próprio local; outras, fruto do trabalho do empresário.

Por todas essas ideias, não se deve tratar o ponto comercial como equivalente ao imóvel. O ponto é um local físico, combinado com características imateriais. Por isso, o ponto comercial é um “bem imaterial” – um dos elementos de um estabelecimento.

Ponto comercial, estabelecimento e fundo de comércio

A noção de “fundo de comércio” é necessária para entendermos uma das defesas do locador contra a ação renovatória, conforme veremos adiante. Então, para sedimentar o conhecimento, precisamos entender as relações entre ponto comercial, estabelecimento e fundo de comércio.

Ponto comercial

Dissemos antes que o ponto é o local dotado de características que influenciam na atividade empresária – tais como clientela, logística etc. Portanto, o ponto comercial é um bem imaterial, centrado nesse conjunto de características, para além do mero espaço físico.

Estabelecimento

São os bens que o empresário utiliza para “tocar” o negócio. O estabelecimento é o conjunto de bens tratado unitariamente (ou seja, como conjunto, não como individualidades). Portanto, o estabelecimento é considerado como bem coletivo.

O estabelecimento é conceituado pelo Código Civil:

Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.”

Os elementos do estabelecimento podem ser bens materiais (mesas, cadeiras, balcões, estoque, veículos etc.) e/ou imateriais (o nome empresarial, marcas, patentes, créditos a receber e o ponto comercial).

Requisitos para o direito de ação renovatória

Apresento a seguir os requisitos para que o inquilino tenha o direito à ação renovatória – o chamado direito material. Esses requisitos estão dados, basicamente, pelo art. 51 da Lei do Inquilinato, e são:

1. Ser a locação comercial (com algumas exceções)

De partida, devemos repetir: só dão direito à ação renovatória os contratos de locação comercial. Nos termos da Lei do Inquilinato, a locação é comercial quando temos “imóveis destinados ao comércio” (art. 51).

Atualmente, a atividade “comercial” é chamada, mais corretamente, de “empresarial”, com a atualização teórica incorporada pelo Código Civil de 2002. Então, é o Código Civil que vai definir o que é atividade empresarial:

Art. 966. Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.”

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fonte: https://www.aurum.com.br/blog/ação-renovatoria/ @erickson.ercules

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