Adjudicação compulsória: o que é e como funciona a ação?

Adjudicação compulsória é uma ação que visa o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei.

Utilizando-se dessa ação, o proprietário do imóvel pode obter a chamada Carta de Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro junto ao Registro de Imóveis.

O que é a adjudicação compulsória?

A ação de adjudicação compulsória é uma ferramenta de direito processual que tem como objetivo garantir o contentamento do direito real ou pessoal à aquisição da propriedade do imóvel comprometido.

Do mesmo modo, a ação de adjudicação compulsória é um método de obter judicialmente uma sentença que permuta a declaração de vontade do promitente vendedor.

Visto que, essa sentença substitutiva valerá como título apto a transferir a propriedade do imóvel para o promitente comprador.

Em outras palavras, trata-se de uma ação visando o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei.

Além do mais, há situações onde o promitente vendedor encontra a resistência do promitente comprador em receber a escritura e registrar a propriedade em seu nome. Esses episódios são conhecidos também como adjudicação compulsória inversa.

A previsão legal referente à Adjudicação Compulsória é encontrada no Código Civil (artigo 1.418) e Decreto-Lei nº 58/1937 (artigo 22). Contudo, a judicial é resumida na Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O que o Novo CPC diz sobre a adjudicação compulsória?

As regras para adjudicação estão previstas no Título II (DAS DIVERSAS ESPÉCIES DE EXECUÇÃO), Capítulo IV (DA EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA) seção IV, subseção I, do Novo Código de Processo Civil (Lei n 13.105/2015), especificamente no artigo 876.

Ela está presente entre as formas de expropriação de bens para pagamentos de dívidas, que são, de acordo com o artigo 825 do Novo CPC:

“Art. 825. A expropriação consiste em:

I – adjudicação;

II – alienação;

III – apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de outros bens”.

A adjudicação é a forma preferencial de expropriação de bens no Novo CPC, tendo prioridade sobre outras formas. Isso se dá pelo caráter do próprio Novo CPC, que procura resolver os conflitos da forma menos demorada e mais conciliatória possível.

Ou seja: das formas indiretas que um credor possui para receber a quantia que tem direito, ela se mostra preferível sobre a alienação ou a apropriação de frutos e rendimentos.

O Novo CPC estabelece critérios para que a adjudicação seja realizada com o intuito de pagamento indireto de dívidas.

• Ter o direito de pedir a adjudicação

O credor da execução não é a única pessoa que tem direito a pedir a adjudicação de bens expropriados.

O parágrafo 5º do artigo 876 do Novo CPC estabelece as pessoas habilitadas a pedir a adjudicação de bens da seguinte forma:

§ 5º Idêntico direito pode ser exercido por aqueles indicados no art. 889, incisos II a VIII , pelos credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge, pelo companheiro, pelos descendentes ou pelos ascendentes do executado.

Quando cabe uma ação de adjudicação compulsória?

Na prática, alguns dos casos que ensejam a ação de adjudicação compulsória são:

• Quando houver recusa do vendedor em realizar a escritura de compra e venda;
• Quando houver impossibilidade do vendedor realizar a escritura de compra e venda;
• Quando o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga.
• Quando o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura., causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.

Observe que, na prática, tanto comprador quanto vendedor detém o direito real relativo ao bem imóvel.

Em outras palavras, ambos podem entrar com ação de adjudicação compulsória. Isso se os seus interesses na compra e venda estiverem ameaçados.

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Fonte: https://www.projuris.com.br/adjudicacao-compulsoria/#:~:text=Adjudica%C3%A7%C3%A3o%20compuls%C3%B3ri....